Проект врегулювання права власності/спів-власності

Матеріал з Вікіпедії - вільної енциклопедії.

Зміст 1 Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” 2 Закон України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”: 3 Цивільний Кодекс України 4 Сімейний Кодекс України

Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду”

Стаття 7. Права наймачів, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло

1. За громадянами, які не виявили бажання приватизувати займане ними житло, зберігається чинний порядок одержання і користування житлом на умовах оренди. Орендодавцем державного житла є місцеві органи влади.

2. Вартість оренди 1 кв.м загальної площі визначається місцевими органами влади 1 раз на рік та оприлюднюється не пізніше ніж за 2 місяці до введення. За несплату орендної плати на протязі 2 місяців і більше орендар підлягає виселенню в судовому порядку без надання іншого житлового приміщення.

3. Положення пп.1 та 2 цієї статті не пошірюються на наймачів, яким було відмовлено в праві на приватизацию займаного ними житла на підставі п.2 ст.2 цього Закону.

• Коментар: Про який “найм” йде мова? Хто у кого що винаймає? Хто з ким укладає договір саме на оренду, а не на безкоштовне проживання зоплатою виключно комунальних послуг? = “радянський пережиток”. Конституція Україні проголошує рівність всіх форм власності; отже, держава як власник має повне право стягувати орендну плату в розмірі на власній розсуд з громадян, які з будь-якіх причин не скористаються своїм правом на безоплатну приватизацію.

Стаття 8. Організація проведення приватизації та оформлення права власності

2. Передача займаних квартир (будинків) здійснюється в спільну часткову власність всіх осіб які постійно мешкають в даній квартирі (будинку), в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло. Кожна повнолітня особа має право на приватизацію своєї ідеальної частки займаної нею квартири (будинку) незалежно від згоди інших повнолітніх осіб, що мають право на приватизацію інших часток цієї квартири (будинку).Приватизація часток неповнолітніх осіб є обов'язковою, не залежить від бажання та згоди батьків (опікунів, піклувальників) та здійснюється від імені та в інтересах дитини відповідними органами опіки та піклування за рахунок держави; вартість послуг за оформлення документів на право власності на квартири (будинки) неповнолітніх стягується з їхніх батьків (опікунів, піклувальників) або відноситься на рахунок держави. Частки повнолітніх осіб, що відмовились від свого права на приватизацію, залишаються в державній власності та орендуються цими особами на умовах, визначених ч. 1 ст. 7 цього Закону. Після (дата) ці частки можуть бути викуплені орендаторами за ціною, що визначається місцевими органами влади на підставі експертної оцінки.

• Коментар: Якщо б не зазначена норма в поточній редакції Закону, відсоток приватизованих квартир був би значно більшим. Так, одна особа з декількох, що мають право на приватизацію спільно займаного житла, яка з якихось причин “блокує” процес приватизації, залишає у відчаї та безнадії всіх інших, хто бажав би скористатись своїм правом на приватізацію, а тому ця норма підлягає негайному скасуванню. Пропонується також “запобіжник” проти соціально неблагополучних батьків, а також неадекватних опікунів та піклувальників, які з якихось причин не бажають приватизовувати займане неповнолітніми житло. Можна передбачити з високим ступенем вірогідності, що впроваждення даної норми дозволить в найкоротший час позбавити державу тягара у вигляді неприватизованого житла. Хоча “тотальна приватизація” - не самоціль, а засіб для зміни невизначеного статусу майна. Необхідно взагалі провести інвентаризацію неприватизованих квартир з метою захисту інтересів неповнолітніх та інших недієздатних, а також “під розписку” попередити всіх, хто має право на приватизацію, про наслідки невикористання цього права. (Якому органу це доручити???)
  • • Можна доручити дільничним інспекторам. А кому ще? --Pani 19:20, 26 жовтень 2006 (EDT)

Стаття 10. Утримання приватизованих квартир (будинків)

3. Для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними власники квартир (будинків) можуть створювати товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир і будинків. Будинки, співвласники яких не створено ОСББ, обслуговуються комунальними підприємствами за тарифами, що встановлюються місцевими органами влади.

• Коментар: Норма, яку пропонується запровадити, стимулюватиме співвласників багатоквартирних будинків створювати ОСББ та самостійно, колективно дбати про своє спільне майно. Ті ж власники, які не бажатимуть дбати про своє майно самостійно, змушені будуть платити за розцінками, встановленими місцевими органами влади, які, як показує практика, зазвичай є для кожного конкретного власника кватрири в багатоквартирному будинку вищим, ніж фінансова “участь у загальних витратах ... відповідно до своєї частки у майні будинку”.

4. Державні комунальні підприємства по обслуговуванню та ремонту житла зобов'язані здійснювати обслуговування та ремонт приватизованого житла, надавати мешканцям комунальні та інші послуги за розцінками і тарифами, встановленими місцевими органами влади. Контроль за додержанням розцінок і тарифів здійснюють фінансові органи.

• Коментар: “Державні” розцінки і тарифи” - відбувається плутанина, наприклад, на рівні “ціна за калорію”/“ціна за 1 кв.м. опалювальної площі”. Крім того, ніяких “державних” розцінок для мешканців як кінцевих споживачів не існує – є лише тарифи, встановлені місцевими органами влади.

5. Користування закріпленою за приватизованим будинком прибудинковою територією здійснюється в порядку і на умовах, передбачених Земельним кодексом України ( 561-12 ).

• Коментар: Посилання на вже скасований Земельний Кодекс - слід дати посилання хоча б на новий ЗК!

Закон України “Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку”:

Стаття 6. Створення об'єднання. Скликання і проведення установчих зборів об'єднання

(1)Об'єднання може бути створене власниками жилих та нежилих приміщень - співвласниками багатоквартирного будинку, або їх уповноваженими особами.

• Коментар: Не зрозуміло, хто саме мається на увазі під “власником будинку”; вся інша деталізація – зайва “лірика”.

(3) Скликання установчих зборів здійснюється ініціативною групою, яка складається з не менш як двох власників квартир або нежилих приміщень.

• Коментар: Не зрозуміло, хто саме мається на увазі під “власником будинку”.

(4) Повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою.... і вручається кожному співвласнику...

(6) ... присутніх співвласників...

(7) ... беруть участь співвласники ...

(8) Кожен співвласник на установчих зборах має кількість голосів, пропорційну його частці власності у майні будинку.

• Коментар: Створення ОСББ легко блокується при застосуванні принципу “кожний власник – 1 голос, незалежно від площі” (шляхом оформлення особами, не зацікавленими у створенні ОСББ, права “дрібної” власності на стількох осіб, скільки потрібно для блокування) та є несправедливим.

(10)Рішення вважається прийнятим, якщо за нього віддано не менше двох третин голосів від загальної кількості присутніх на зборах.

(11) Установчі збори правомочні, якщо на них присутні власники більше п'ятдесяти відсотків часток власності у майні будинку.

Стаття 23. Видатки на утримання і ремонт приміщення

(5)..... з відома власника.

• Коментар: Регрес ніхто не скасовував, и ніякі положення договорів не можуть звільняти власника від обов'язку відшкодовувати збитки.

Цивільний Кодекс України

Стаття 356. Право спільної часткової власності

1. Власність двох чи більше осіб із визначенням ідеальних або реальних часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю.

Стаття 357.Визначення (величини/розміру) часток у праві спільної часткової власності

1. Ідеальні частки у праві...

2.Якщо розмір ідеальних часток у праві...

3.Співвласник має право на відповідне збільшення своєї ідеальної частки...

4.Співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) за згодою інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і пропорційно змінює розмір ідеальних часток співвласників у праві спільної часткової власності.

5.Поліпшення спільного майна, які можна відокремити або виділити в натурі, є власністю...

Стаття 358. Здійснення права спільної часткової власності

3. ...яка відповідає його ідеальній частці у праві спільної часткової власності...

4. Особа, що уклала такий договір чи придбала визначену таким договором частку, не має права в подальшому вимагати зміни порядку володіння та користування спільним майном, посилаючись на невідповідність ідеальної частки реальній.

Стаття 359. Плоди, продукція та доходи від використання майна, що є у спільній частковій власності

1. ...відповідно до їхніх ідеальних часток у праві...

Стаття 360. Утримання майна, що є у спільній частковій власності

1. Співвласник відповідно до своєї ідеальної частки...

Стаття 361. 1. Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності незалежно від того, чи виділена ця частка в натурі із спільного майна, за винятком обмежень, встановлених Сімейним Кодексом України.

Стаття 362. Переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності.

2. Продавець ... зобов'язаний письмово або через засоби масової информації повідомити інших співвласників продати свою частку, вказавши попередню ціну та інші умови, на яких він її продає, та засоби зв'язку з ним або його довіреною особою. Про зниження попередньої ціни продавець зобов'язаний повідомити потенційних покупців додатково.

• Коментар: Співвласників у продавця, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку може бути дуже багато, і не всі вони можуть бути відомі продавцю. Тому публикація повідомлення в місцевих ЗМІ може бути значно зручнішою. Засоби зв'язку з продавцем чи його представниками необхідні для уникнення спорів стосовно заяв співвласників – потенційних покупців про неможливість реалізувати право на переважну купівлю. Необхідні роз'яснення для нотаріусів стосовно перевірки дотримання продавцями приміщень в багатоквартирних будинках прав співвласників на переважне право купівлі. Повідомлення про зниження ціни є обов'язковим, оскільки ті, хто не зміг, хоча і бажав би купити за попередньо оголошеною високою ціною, можливо, захочуть та зможуть купити за меншою.

3. ....продавець має право вибору покупця, в тому числі шляхом аукціону на підвищення ціни між потенційними покупцями – в першу чергу серед співвласників, які мають у власності долі в тому самому відокремленому приміщенні, в другу чергу - серед співвласників, які мають у власності долі в приміщеннях, що мають спільні несучі конструкції з тим приміщенням, що продається, в третю чергу – серед всіх інших співвласників.

• Коментар: Співвласників, які бажали б придбати квартиру чи її частину, в багатоквартирному будинку може бути декілька. Тож логічно, аби перевагу при інших рівних умовах мали безпосередні сусіди продавця.

Стаття 364-1. Примусовий продаж неподільного майна, що є у спільної часткової власності.

1.Якщо співвласники неподільного майна не можуть дійти згоди щодо спільного користування, володіння та розпорядження цим майном, і жоден з співвласників не бажає або не має можливості надати іншим співвласникам компенсацію за їхні частки, суд за позовом одного чи декількох з них виносить рішення про примусовий продаж неподільного майна з публічних торгів та розподіл вирученої суми, за вирахуванням витрат на організацію продажу, між співвласниками, пропорційно їхнім ідеальним часткам в спірному майні .

Стаття 365. Припинення права на частку у спільному неподільному майні.

1. Якщо один чи декілька з співвласників наполягають на залишенні неподільної речі собі зі сплатою компенсації іншому співвласнику чи співвласникам, кожен з них окремо або декілька - разом можуть внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яка пропонується іншим співвласникам як компенсація за їхні частки.

2.Суд виносить рішення про визнання права власності на неподільну річ за тим співвласником чи співвласниками, які внесли на депозит більшу суму, з одночасним присудженням даної суми тому співвласнику чи співвласникам, чиє право на частку у спільному неподільному майні припиняється.

• Коментар: “Безнадійні” (тобто такі, які неможливо розв'язати в рамках діючого цивільного законодавства) суперечки співвласників завідомо неподільного майна переобтяжують суди безперспективними позовами, а органи прокуратури та внутрішніх справ – скаргами, які зазвичай закінчуються винесенням постанови про відмову в порушенні кримінальної справи. Такою правовою невизначеністю зазвичай користуються ті з співвласників, хто нахабніший, впливовіший, чи навіть просто сильніший фізично.

Стаття 366. Звернення стягнення на частку у майні, що є у спільній частковій власності.

1. Кредитор співвласника майна, що є у спільній частковій власності, у разі недостатності у боржника іншого майна, на яке може бути звернене стягнення, може пред'явити позов про продаж цієї частки з публічних торгів або переведення на нього прав та обов'язків співвласника-боржника.

• Коментар: Згідно норм чинної ст. 366 легше верблюду пролізти крізь вушко голки, ніж кредитору – отримати борг. “Дивним” чином, співвласники завжди заперечують проти виділу, а боржник категорично відмовляється продавати свою частку. То навіщо весь цей юридичний цирк, що лише завантажує суди безглуздими позовами, а виконавчі служби – сізіфовою працею?

• Коментар: Скасувати цю статтю повністю, бо вона дублює, зокрема, норми, що вже містяться в ст.364 та ч.4 ст. 358. Крім того, навіть у випадку “поділу в натурі” нерухомого майна “право спільної часткової власності на нього” не може припинитись – просто частки з ідеальних стають реальними.

Стаття 370. Виділ ідеальної та/або реальної частки з майна, що є у спільній сумісній власності

1. Співласники мають право на формальний виділ ідеальної та/або реальної частки із майна, що є у спільній сумісній власності.

Стаття 371. Звернення стягнення на частку майна, що є у спільній сумісній власності

1. ... позов про формальний виділ ідеальної та/або реальної частки із спільного майна для звернення стягнення на неї.

Стаття 372. Поділ майна, що є у спільній сумісній власності

2. ... вважається, що ідеальні частки співвласників ... є рівними... За рішенням суду ідеальна та/або реальна частка співвласника може бути..

Сімейний Кодекс України

Стаття 67. Право на розпорядження часткою у майні, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя

1. Дружина, чоловік мають право укласти ... договір ... щодо своєї частки у праві спільної сумісної власності подружжя лише після виділу ідеальної та/або реальної частки з майна, що є у спільній сумісній власності. Обмеження цього права можливе лише в інтересах неповнолітніх.

Стаття 68. Право подружжя на поділ майна, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя

1. Дружина і чоловік мають право на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, на ідеальні та/або реальні частки , незалежно від розірвання шлюбу.

Стаття 73. Накладення стягнення на майно, що є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя

1. ... власності подружжя. Порядок звернення стягнення на частку майна, що є у спільній сумісній власності, регулюється статтею 371 Цивільного Кодекса України. 2. ...судом встановлено, що договір, недотримання умов якого одним з подружжя стало причиною звернення стягнення, був укладений...